在11月20日发表的《没有泡沫不成楼市》一文中，我分析了房地产市场泡沫与银行贷款之间的关系，说明为何“美国以及更早时候的日本，金融危机乃至经济危机都从房地产市场开始”，原因就在于，“房地产市场与银行与国民经济已经变成了三位一体”。“这就需要我们在房地产市场和银行之间设立防火墙，把牢银行贷款之门，在房地产业和国民经济之间设立防火墙，防止大火蔓延。任何房地产政策都不能离开这两个基本点。”
几天之后，迪拜曝出债务危机。开始时，很多人都有点幸灾乐祸，庆幸中国没有陷入这场危机。但不久就有坏消息传出，先是建行工行以及国开行承认有牵连，接着，温州民间资本据称有一二十亿被套牢。真是上天眷顾中国，好像一切危机都跟中国无关。虽说有几十亿损失，但对相关银行和个人来说，只是一场毛毛雨，对中国经济来说更是雨过无痕。未来依然阳光灿烂。
且慢隔岸观火。中国虽然躲过了这场危机，也许埋下了新的危机种子。很多专家在评论迪拜危机时，已经得出一个看法：过分依赖房地产是导致危机的重要原因。由此，人们再一次把目光转向中国，房地产危机有可能导致实体经济崩溃，房地产作为支柱产业不符合中国基本国情，不经意间，已成为当下引人注目的话题。
但很多开发商在商言商，并不讲政治，或者故意不讲政治。他们并不关心银行会不会出问题，经济会不会出问题。他们有种种理由为自己辩解，为此编织了很多美丽的神话：房地产没有泡沫，房价只能涨不能降，房价降下来，市场就要崩溃，经济也要崩溃(这倒从另一个方面承认了房地产与经济关系之密切)，只有房地产能够拯救中国经济，房价也只会往上涨，因为土地稀缺，因为城市化加速，房价并不够高，老百姓本来就不该买房，高房价只跟有钱人有关，跟老百姓没关系，你买不起房，有钱人买得起住得起豪宅，可以激励你走上致富之路。
迪拜危机至少告诉我们一个道理，即使是有钱人的游戏，一旦出现危机，埋单的人中，既包括了富人，更包括了穷人，让穷人为富人惹的祸埋单，有点不公。危机所及，既危及房地产业，也危机银行业，更危机整个经济，甚至危机世界经济。让整个国家乃至世界经济为你埋单，这代价未免太大。到这个时候，没有一家开发商承担得了其难逃的责任。恐怕即使有人有能力承担，也早已逃之夭夭了。
我要回到我的出发点，重申我的观点：国民经济不能靠房地产业，房地产业不能靠银行。要避免迪拜危机之类的危机出现在中国，就只有斩断银行房地产业国民经济三者之间过于亲密的利益链条。
好在我国还有一些头脑清醒的人。经济学家吴敬琏、厉以宁等在不久前召开的“未来10年中国经济走向”高峰论坛上，就提出了四大重要警示，其中之一就是再杠杆化的趋势。他们认为，这样走下去，我们就会走到危机发生前的状况，就会蕴藏新一轮的资产危机。
现在有些迹象已经表现出来了，比如股市、房地产市场的价格飙升，应该引起严重关注。其中之二，就是中国正处在土地资本化的过程中，目前我们还没有很好地、非常有意识地组织这个资本化的过程，土地及其相关的各种问题将是未来十年影响中国经济最重要的因素。温总理也不含糊，他一方面呼吁继续保持刺激政策不变，一方面公开表示，房价的快速上涨是由投机造成的。当局将主要依靠市场来调控高端房地产市场；但是，还必须通过政府的宏观调控来防止地产市场的投机活动，以免导致行业无序状态。
他们已经看清了房地产业的七寸，下一步就该下手打断银行房地产国民经济之间过于亲密的利益链条了。
陈雪根：没有泡沫不成楼市
2009年11月20日 07:35 来源：中华工商时报
政府拯救经济靠的就是房地产，开发商手中有足够的钱抗得住任何严冬，因此，几乎所有人都在说，房价还要涨，优惠政策不会取消也不该取消。不幸就在这里，房地产市场与银行与国民经济已经变成了三位一体，更不幸的是，国民经济要靠房地产市场独木支撑
由中国社科院财贸研究所与房地产经济研究室发布的首份住房绿皮书，对全国35个城市房价泡沫指数进行估算，结果显示，北京的房价泡沫超过了上海、广州和深圳，实际价格高出基准价格1／4。
很多人不承认房地产市场有泡沫，实际上，房地产市场始终与泡沫在一起，没有泡沫，不成其为房地产市场。何为泡沫，很简单，就是超过了实质部分的东西。
比如一杯啤酒，下面是实实在在的酒，上面是泡沫。在房地产市场中，超过房子真实价值的部分就是泡沫。假设，整个城市的房地产价值100亿元，如果消费者都拿自己手中的钱买这些房子，房地产市场自然没有任何泡沫。但实际情况不是这样，为了做大房地产市场，为了使房地产业成为经济增长点，按揭贷款诞生了。按揭贷款的实质是，你没有那么多钱，我借给你。原来你只能用一块钱买一块钱的东西，现在，你只要拿两毛钱就可以了。这样，钱多了，100亿元的房子很快就被抢购一空了。房价开始上涨，不少人开始下赌注，进行投资或者投机，很快挣了一大笔钱。适当的泡沫可以刺激消费，但如果泡沫大到最后把房地产本身价值远远抛诸脑后，从银行出来的钱，远远大于房地产本身价值，泡沫就有破裂的危险了。斯蒂格利茨在分析美国次贷危机时提供了一个参照：当美国按揭总额达到房产价值的95％或以上时，债务重组就不那么容易了。本来，抵押贷款证券化可以分散风险，而这时，却变成了掩盖陷阱的稻草。在过去，产生不良贷款的银行会自食其果，消费者也会自食其果，但在证券化的新世界里，坏账的始作俑者可以将其转嫁给他人。本来，倒闭几家银行，不至于产生连锁反应，但现在，我们的经济过分依赖房地产市场，美国的情况是，对不动产市场的直接投资和通过重新融资按揭从房产市场抽出的资金占整个经济增长量的2／3到3／4，而我们的财政收入至少1／3来自房地产市场。这下，金融危机终于导致经济危机。
现在，我们可以得出结论了：自从有了按揭贷款，房地产市场就与泡沫为伴，本来，按揭是为了给那些有能力购房的人一臂之力的。现在，没有能力的消费、过度的超前消费、过度的投资投机以及房价只涨不跌的假象，助长了资产泡沫。美国以及更早时候的日本，金融危机乃至经济危机为何都从房地产市场开始，道理就在这里，这也是我们为何要对房地产市场保持高度警惕的原因所在。这就需要我们在房地产市场和银行之间设立防火墙，把牢银行贷款之门，在房地产业和国民经济之间设立防火墙，防止大火蔓延。任何房地产政策都不能离开这两个基本点。
反观目前的房地产政策，至少有两点值得我们反思：我们应该在多大程度上容忍超过实际居住需求的房地产投资投机需求，国民经济应该选择什么样的支撑点。但在房价飞涨的时候，希望消费者理性消费是徒劳的。国民经济增长点要从房地产转向其他行业，更不是一朝一夕之事。
今年年初以来，房地产市场的迅速回升，得益于鼓励消费的政策，如降低契税、暂免印花税和土地增值税、营业税优惠、房贷利率优惠等，同时也得益于投资驱动，也就是靠银行贷款支撑，这都是倾向于加大而不是抑制泡沫的措施，是加大购房者负债和银行不良贷款的措施。但很多人深知，政府拯救经济靠的就是房地产，开发商手中有足够的钱抗得住任何严冬，因此，几乎所有人都在说，房价还要涨，优惠政策不会取消也不该取消。不幸就在这里，房地产市场与银行与国民经济已经变成了三位一体，更不幸的是，国民经济要靠房地产市场独木支撑，明知山有虎偏向虎山行。
吃一堑才能长一智，奥巴马已经懂得了这句中国话的道理。他采取的救市政策是降低购房者的房贷负担，而不是不恰当地鼓励他们继续超能力消费。社科院绿皮书专家认为，每月房贷支出不应超过家庭收入的25％。合理的住房支付能力指数为1，北京居民的住房支付指数2008年仅为0．34。我们能否吸取人家的教训，不吃一堑就能长一智呢？！