“组合拳”：楼市软着陆

来源：数字城市 作者：黎林峰

2010年05月18日09:57

en 连日来连续出台多项纲领性政策文件抑制房价过快上涨，内容覆盖了从金融到土地政策、从商品房到经济适用房的多个领域。政策出台密集程度、调控力度等均属历史罕见。如此“重拳”出击，政策指向何方？未来房地产市场将受到哪些影响？

“安居乐业”——这是国人千百年来传承的传统的生活理念，即使是在日益现代化的中国当今，这样的观念依然根深蒂固地植根于绝大多数人心底。

有媒体报导：广州六成以上的“剩女”是因为房子而不结婚。

当一面是普通大众为房子焦虑时，另一面却是楼市的持续火爆。北京、上海等重点城市房价上涨幅度更是超过了大多数的预期，几乎可以称为“疯长”。由北京市社会科学院公布的北京蓝皮书数据显示：2005年1—11月，北京市商品住宅期房价格平均价格为6776元／平方米。而另据北京市统计局、国家统计局北京调查总队2009年12月15日公布的调查数据则表明：2009年11月，北京四环路以内的商品住宅期房平均售价每平方米达到20515元（2009年1—2月，北京四环内期房均价只有14226元/平方米）、五环路至六环路商品住宅期房均价每平方米10665元、六环路以外的商品住宅期房均价8213元/平方米。换言之，到2009年底只有在六环外才能买到均价1万元/平方米以下的新房。2009年底发布的数据显示，2009年1—10月，全国商品房和住宅均价分别为4751元/平方米和4544元/平方米，分别较去年同期增长20.8%和22.7%，绝对水平和增速均创历史新高。

居高不下的房价和增速造成巨大的社会压力，“耗尽三代人积蓄买一套房”之类的报导不断见于报端；一部电视剧《蜗居》可以引发全民性的热议……

更值得关注的是，在政府陆续出台楼市调控政策后，全国各地依然不断涌现出新“地王”，持续攀升的地价将房价推向另一个新的高点……

遏制房价过快上涨已迫在眉睫。

组合拳的来龙去脉

新一轮政策调控看似突兀，细观2009年楼市表现和政策脉络，不难发现一切皆在必然。

受全球范围的金融危机影响，2008年底房地产市场走向出现观望、徘徊的境况。我国针对当时的经济环境采取了刺激经济发展计划和宽松的货币政策支持房地产市场回暖。最具代表性的是国务院办公厅发布相关意见的出台。

2009年初，首先在金融系统启动促进房地产市场回暖的政策措施，各商业银行和各地方政府纷纷制定细则，贯彻相关文件。2009年1月3日，四大国有银行发布消息，执行宽松的贷款政策，规定2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。2月以后，各银行开始执行购房者可享受住房贷款七折的优惠利率优惠细则，力促楼市回暖。

其次是地方政府在执行相关文件方面，陆续出台细则促进房产市场健康发展，对购买第二套的普通自住房，采取了可以享受最优惠的待遇措施。

在一系列政策措施多管齐下作用下，房地产市场走出低回、观望的低谷，开始迎来春天。当时舆论乐观地判断：楼市的春天即将来临。

北京、上海、广州、深圳等重点城市是楼市回暖的晴雨表，房地产市场在进入第二个季度后，开始出现强烈的热销势头。到年末，2008年一度沉寂的房地产市场呈爆发式增长，

公布的数据显示，70个大中城市价格指数在2009年3月达到最低点（同比下降1.9%）后开始反弹，7月开始同比增长，涨幅逐月放大，12月全国新房和二手房价格分别同比上涨9.1%和6.8%，涨幅比上月扩大2.9和0.3个百分点。

部分城市房价上涨情况一直在有关部门的监控之中，在这过程中，陆续出台了系列政策措施，以期将房价上涨幅度控制在合理范围内，抑制不合理消费，促进房地产市场的健康有序发展，以达到保增长、保民生的目标。

然而，由此相对应的是各地楼市依旧十分火爆，房价不断上涨，不断有新地王出现，不断刷新土地挂牌交易记录。

2009年12月9日，国务院常务会议研究决定完善促进消费的若干政策措施，将个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年，遏制炒房现象。政府遏制房价过快上涨，保持房地产市场平稳发展的态势明显。

政策的出台并没能明显起到遏制房价过快上涨的效果，在调控政策出台后，部分重点城市的房价依然出现了高涨的势头。

2009年12月14日，国务院常务会议明确提出：“加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头”，同时强调“地方政府要切实负起责任”。“遏制”房价过快上涨的提法在本年度首次见诸政府公开表述，反映了当前房价上涨过快影响经济健康发展的紧迫性，也表明了政府稳定房价的决心。

2010年1月7日，国务院办公厅发出相关通知，提出了申请购买第二套(含)以上住房贷款首付款比例不得低于40%等进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展的措施。该通知分五个方面共十一条，其实是对申请购买第二套(含)以上住房贷款首付款比例不得低于40%规定的重申，对市场行为影响较大。

在3月召开的“两会”上，中央提出了“稳增长、调结构、控通胀”的三大政策目标，一季度后半期地王仍旧顽强地在各地崭露头角，房地产形势的变化无疑对上述目标构成了挑战。

2010年4月13日，住房和城乡建设部发出相关通知，要求未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。房地产开发企业不得将企业自留房屋在房屋所有权初始登记前对外销售，不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房，不得进行虚假交易。

4月14日，国务院总理温家宝主持召开常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施，并确定了四项政策措施，被舆论称为“新国四条”：一是抑制不合理住房需求，实行更为严格的差别化住房信贷政策，二套房贷款首付款比例不得低于50%；二是增加住房有效供给；三是加快保障性安居工程建设；四是加强市场监管，严格查处土地闲置、捂盘惜售的企业行为。

2010年4月17日，国务院发出政策措施，首次提出了建立考核问责机制；实行更为严格的差别化住房信贷政策；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；增加居住用地有效供应。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设；调整住房供应结构。各地要尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应等要求。新“国十条”包括了银行的信贷政策，土地政策，住房保障政策，被称为迄今最为严厉的控制房价上涨措施。

投资客淡出楼市

在一系列组合拳“重拳”出击下，北京、广州、上海等重点城市的房地产市场出现了政策预期的转变。

“新国四条”发布后，搜狐焦点联合《中国建设报·中国住房》展开了网络调查，结果显示，广州有34.94%的网友认为新政能够遏制房价过快上涨，40.67%的网友认为有待观察，24.39%的网友认为新政不能够遏制房价过快上涨。

根据广州房管局的最新统计数据显示，从4月15日楼市新政出台到21日一周时间内，广州一手房退房量已经达到了40套，比整个广州平时的月均退房量还要多出一倍。

“新国十条”发布后，广州开始有投资客判断银行政策会对成交产生较大影响，资金回笼会受阻，降价5%~10%抛盘想尽快回笼资金。

北京中原三级市场研究部抽样调查显示，80%的北京通州房主表示不再涨价，更是有50%的房主已经表示愿意降价。

中国不动产研究中心提供的北京二手房市场月报显示，2010年3月北京市二手房市场价量齐升，回暖态势明显。3月北京市二手房成交总套数为27219套，成交总面积2566809平方米，其中二手住宅成交25747套，环比大幅上升201.35%，同比上升28.91%，成交面积2254631平方米，环比上升191.18%，同比上升31.27%。单日成交量超过1000套的天数有10天，其中日成交量最高的是30日，成交2201套。成交多集中在中下旬。

二手住宅成交均价刷新历史记录。3月二手住宅成交均价为14650元/平方米，超过2010年1月的最高值，冲上历史最高点，较2月的13690元/平方米环比上升4.94%，同比09年3月上升51.81%。

新政后上海投资客集中区域已出现显著的价格松动。日前，汉宇地产旗下100余家门店的最新调研数据显示：上海中远两湾城、仁恒河滨城等名盘开始下跌。

据深圳中原地产近日发布的数据显示，3月份深圳市全市二手住宅成交量约为181.95万平方米，比2月份成交面积大幅飙升467.42%。二手房成交量呈直线上升。根据监测，3月份深圳二手房放盘套数为27389套，比2月份上涨146.66%。从历史放盘套数走势可以看出，3月放盘量较上月出现较大幅度上涨，也是2009年以来的次高。与此同时，深圳的新房交易却显得十分平淡。深圳房地产信息网的监测，3月份深圳的新房成交为大约26.1万平方米，按面积计算，二手房成交几乎是一手房成交的7倍。

国内主要城市二手房交易活跃、新房房价出现微降等现象表明，新政出台对抑制非理性房地产投资行为明显起到作用。

靴子还没有落地

房地产调控“组合拳”招式是否已经出尽？这也是业界颇为关注的一个点。分析近期金融、住房政策出台情况，我们认为这一轮调控措施将持续一段时间，靴子依然没有落地。

4月20日，中国银监会召开2010年第二次经济金融形势分析通报（电视电话）会议。

银监会党委书记、主席刘明康在会议讲话全面分析了2010年一季度国际、国内经济金融形势。他指出，今年一季度我国经济企稳回升趋势进一步显现，但宏观经济运行仍面临严峻挑战。因此银行业金融机构要积极应对存量风险，有效管控面临的新的潜在风险。

刘明康指出，要积极贯彻国家调控政策，加强土地储备贷款管理，严控房地产开发贷款风险；认真落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，实行动态、差别化管理的个人住房贷款政策，严格限制各种名目的炒房和投机性购房；各大中型银行还要按季度开展房地产贷款压力测试工作。

4月23日，中国银行迅速出台房地产信贷管理4项措施，强调坚持以结构调整为主线，区别对待，动态管理。除了遵照4月17日国务院《通知》外，还规定对以前签订的合同也提高利率：“根据与客户合同中的约定，在利率调整方式到期时将存量首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别调整至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。”业内分析人士认为，此举将引发其他银行效仿。

4月22日，住房和城乡建设部发布通知，针对部分地方经济适用住房存在的准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题，做出了有关规定，要求严格建设和准入管理；强化使用过程的监督；加强上市交易管理。通知还依法明确了有关工作人员滥用职权、徇私舞弊，以及建设单位、中介机构违法违规责任和追究制度。

4月23日有报道称财税部门意图把第三套房及三套以上住房定性为经营性住房，纳入房产税征税范围。

有消息称证监会与国土部就有关房企融资的联合监管原则和工作机制已经初步建立，而且规定比较严格，此举意在加强土地储备贷款管理，严控房地产开发贷款风险。

同时我们还应该注意到，各部门、各地方根据“新国十条”制定的有关房地产调控实施细则，也将在不久后出台，这个时间表分析人士普遍认为将在五一节后不久。在相关细则出台后的1~3个月政策执行效果观察期后，不排除在此基础上决定税收政策的出台。

另外，任何政策措施要达到预期效果，关键还是在于执行。因此，在中国房地产未能实现软着陆前，可以说新一轮调控“组合拳”还远未尘埃落定。

链接：2010年十三大新地王

1、天津津南区咸水沽镇70.5亿元 富力地产

2010年4月28日下午，富力地产以70.5亿夺得天津津南区一地块，成为天津新总价地王。该地块位于津南区咸水沽镇，总占地面积1289226.5平方米，约1933亩。

2、北京海淀东升乡地块17.6亿元 世博宏业

2010年3月15日，北京土地竞拍现场，世博宏业17.6亿拍得海淀区东升乡居住、商业项目地块。

3、北京亦庄52.4亿元 中信地产

2010年3月15日，北京土地竞拍现场，北京亦庄地块最终被中信地产以52.4亿高价竞得。

4、北京大望京村40.8亿元 远洋集团

2010年3月15日，保利在远洋的频频举牌中无奈退场。当日上午“朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1号地”在北京国土局交易大厅进行现场竞价。远洋旗下的北京远豪置业有限公司-以40.8亿元将其收入囊中，成为目前望京地区楼面单价地王。

5、石家庄2亿余元

2010年3月15日，石家庄市地产交易市场二楼拍卖厅，一位竞拍者以2亿余元拍得一块土地。当日，石家庄市2010年第001号到010号地成功出让，最终该地块以每亩735万元的均价晋身河北省会新地王。

6、广西南宁市金浦路16亿元

2010年3月12日，广西南宁，一名工人走在新“地王”上，他们是新“地王”名花有主后，第一批在该地块上施工的工人。10日，广西南宁市金浦路一地块以总价约16亿元、楼面地价11033元/平方米的价格成交，创下南宁土地出让史上的新纪录。

7、上海闸北70.2亿元 华侨城集团

2010年2月11日，上海市规划和国土资源管理局今年第2号土地出让公告中三幅地块完成出让，再次诞生一项纪录。央企华侨城集团旗下深圳华侨城控股股份有限公司在上海以70.2亿元的天价从民企联合体手中抢得闸北区苏州河北岸东块1街坊地块。

8、南京江宁10.05亿元 雅居乐地产

2010年2月9日下午，南京市国地局举行了春节前的最后一次土地拍卖会，26家开发商争夺5幅土地。当天，南京江宁又拍出一块高价地王——位于南京江宁九龙湖公园西侧、清水亭西路西北角的no.2010g01地块。在经过51轮拍卖之后，雅居乐地产以10.05亿拿下这块地。

9、上海地王黄浦163地块34.1亿元 新黄浦和新世界联合体

2010年2月8日，新黄浦和新世界联合体今日以34.1亿拿下前上海地王黄浦163地块，打败信拓有限公司和华人置业集团联合体以及九龙仓旗下的陆裕投资有限公司。

10、北京顺义50.5亿元 大龙地产（已被回收）

2010年2月4日，中国证券报消息，曾因拿下北京顺义“地王”而广受瞩目的大龙地产，近日发布的一则公告再次吸引了大众的眼球：该公司子公司以50．5亿元竞得的住宅用地资格被北京市国土局取消，已经交纳的2亿元竞买保证金将不予退还。

11、福州王庄60亿元 江西正荣集团

2010年2月4日下午，江西正荣集团在福州新年首次土地拍卖会上，以总价60亿元摘得位于福州王庄的宗地2010-02号地块，创造福州地块总价之最，会后企业代表被记者“包围”。

12、上海外滩8-1金融地块92.2亿元 上海证大置业

2010年2月1日，上海房地产交易中心宣布，上海证大置业以92.2亿元人民币(下同)投得上海外滩8-1金融地块项目用地，再次刷新上海地王纪录。

13、青岛40.4亿元

2010年1月22日上午，青岛市土地拍卖会上，香港西路以南、东海二路以东的一块面积为34923平方米的商业和住宅用地，以每平方米18700元的单价拍出了40.4亿的高价，比1月21日北京新地王丰台区六圈A居住项目用地楼台面单价17153元多出600多元。